自2021年以来，各类房地产调控政策密集出台及实施，房地产行业进入微利时代，房地产企业纷纷自救，企业不得不由粗放扩张式发展模式转向精细管理型增长模式，如何在低利润率、存量竞争的行业大环境下继续保持健康发展，成本精细化管理是大多房企找到的答案。

实现利润最大化=压缩成本最小化？

在谈成本精细化管理前，让我们先来聊一聊利润。通常情况下，我们会认为成本和利润就是一对冤家，要想获得的利润最大化，那么最简单粗暴的方式就是尽可能降低成本。

当然，这只是我们从财务的角度去思考这个问题。如果我们站在企业自身的角度去思考这个问题，又会有什么不一样呢？

对一家企业来讲，企业存在的本质就是通过为客户创造价值获取利润。所以，企业获取利润的大小其实是跟为客户创造的价值紧密相关的。按照正常的思路，那是不是说为客户创造的价值越大，企业获取的利润就越大？

那么问题又来了，如何衡量为客户创造的价值？这个问题的答案也很简单，那就是客户愿意为你创造的价值掏多少钱。对于企业来讲，这便是收入，而成本就是创造价值需要耗费的要素。这样我们就能理清楚一个关系，利润=创造的价值（收入）-创造价值需要耗费的要素（成本）。

所以，站在企业本身来看，如果想实现利润最大化，首先考虑的不是如何尽可能压缩成本，而是怎么为客户创造更大价值的同时提高所耗费要素的效能。

举个例子，比如说最近很火的直播带货。以前一家公司可能100个业务员带来了2000W的营收，每个人每小时的效率大概是2283元。而现在，一个头部主播1小时的带货量就能达到100W，效率足足提升了400倍之多！因此，对于企业来讲，降低成本最好的方式不是让员工“毕业”，而是提升每个员工的单产。

至此，我们把成本管理的思路从简单的降低成本转换成了如何提高所耗费要素的效能。其实，这就是价值工程（V=F/C）的理念，即单位成本到底能产生多大价值。

要想提高单位成本的效能，不仅要好钢用在刀刃上，同时还要少用钢。而要达到这个目的，关键就在于如何让构成成本的每一个耗费要素的效能都能发挥到最大，从而真正实现成本的精细化管理。

如何减少过程中的浪费和无效成本？

遵照上面的思路，对于房地产企业来讲，要想实现利益最大化，前提是要能为客户创造价值。这就要求房地产企业对客户的需求有深入的理解。在充分了解客户的需求之后，明确项目的定位、功能、建造标准等，在此基础上再考虑如何通过各成本要素的配置满足其需求。那么我们就先来看看构成房地产成本的要素都有哪些。

构成房地产项目成本的要素可以分为两大类，一类是建安成本，另一类是非建安成本（土地费用、前期工程费、营销费用、财务费用等）。

以建安成本为例，建安成本可拆分为直接费、间接费、利润、税金等。再进一步进行拆分，直接费又可拆分为人、材、机费用，这便是构成建安成本的最基本要素。所以，实现建安成本精细化管理的核心就是控制每一个要素的成本，使其产生的效能最大。

通常情况下，企业进行成本管理更多是采用利润倒推法，通过预期的利润率和预期售价反算出成本，也就是我们常说的目标成本。然后对目标成本进行拆分，将总的目标成本拆分到不同的成本科目，不同的成本科目又拆分到合约，再将合约对应到每一份合同，最终将成本拆分到每一条清单所对应的量和价格上。

从整个过程来看，这其实是一种自上而下的成本管理。而自上而下的管理存在的一个核心问题便是在既定目标下，只需保证下级目标不超上级目标即可，这样就导致成本作业人员缺乏动力对成本进行细致优化（当然这是可以通过激励等管理手段解决），从而很难让各成本要素的效能发挥到最大，过程中难免产生浪费和无效成本。

那么除了采用奖惩等管理手段外，如何才能减少过程中的浪费和无效成本呢？一方面，在既定的项目定位、功能和建造标准条件下，目标成本的测算首先得精准，在保有一定的韧性情况下不留太大的冗余。另一方面，在动态成本管控过程中要能及时了解成本情况，并能快速做出决策和调整。

而要实现这两点则离不开成本数据的支撑。如何动态管理成本？数据驱动是关键！

前面我们已经提到，在目标成本测算阶段，测得准是核心。这就相当于将成本管控进行前置，提前规避可能产生的浪费和无效成本。

要想成本测得准，首先量得准确，其次价格得合理。对于量来说，通过对大量的历史项目成本数据进行复盘分析和总结，我们就可以得到不同业态，不同区域，不同建造标准等条件下的一系列含量指标。这些含量指标就可以作为未来类似新项目进行成本测算的依据。此外，通过对历史成本数据的分析，企业还可基于此进一步优化设计限额标准，从设计源头就实现对量的精准控制，从而减少项目实施阶段的设计变更签证等问题。

对于价格来讲，由于受通货膨胀、市场供需的影响存在一定的波动性。因此，在进行目标成本测算时就需要考虑未来价格的波动。而这同样也需要企业基于大量价格数据的分析对价格未来的变动情况进行预测。

因此，无论是量，还是价，要想测算准确都需要大量历史数据作为支撑。同时，产生的新数据又将支撑新项目的成本测算，通过数据的不断迭代，使得成本测算更加准确和合理。

在成本动态管理阶段，核心问题在于及时了解成本的偏差情况，并分析其产生的原因，从而快速提出有针对性的解决方案。

通过在目标测算阶段建立科目、合约、清单及人材机数据之间的对应关系，再辅以信息化系统，便能实时反映成本偏差情况，同时通过对不同层级的成本要素进行分析，即可定位到偏差产生的原因，真正实现用数据驱动成本动态管理的自动化执行。

写在后面

诚然，对于房地产企业来讲，要想实现数据驱动成本管理，不仅要有制度、流程、工具上的保障，还需要有相应的高素质人才，如此才能真正将数据的价值挖掘出来。通过挖掘数据背后的价值，提升每个成本要素的效能，最终实现利益最大化。