作者：李美娇律师，上海申浩律师事务所合伙人，上海市律师协会社会公益与法律援助业务研究委员会委员。专业领域：房地产与建设工程、公司治理，家事与财富传承。联系方式：18321662969（微信同号）。

在房产买卖合同中，有一种比较特殊的买受人，其购买房产的目的不在于居住，而是为了转售给第三方赚取差价，此种买受人被称为“炒房人”。

在现实中，炒房人为赚取差价，一般会采用两种方式：一种方式是炒房人作为买受人与出售人签订房产买卖合同，这种合同中往往有着比较特殊的约定：如约定买受人有权指定第三方作为房产的权利人、过户人（如案例2、案例4）；或约定双方办理公证委托，即出售人委托买受人代办房屋出售的手续（如案例3）。另一种方式是炒房人先作为买受人与出售人签订房产买卖合同，再作为出售人将该房产出售给第三方（如案例4）。

上述两种方式下的房产买卖合同的性质，均是“名为买房、实为炒房赚取差价”，同时，为了避免缴税，炒房人往往不会直接将房屋登记在自己名下，而是作为牵头人，要求房屋出售人直接与第三方办理房屋过户手续。这种情况下的买卖合同是否有效，在司法实务中有不同的观点，笔者本文对此问题进行探讨。

01合同有效说

案例1：(2018)鲁02民终9314号

本院认为，本案涉案房屋产权登记在李某某名下，上诉人李某某与被上诉人张某1、张某2对双方签订的《房地产买卖契约》均无异议，该房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同……张某1、张某2并无违约之处，至于其购买房屋的目的是用于炒房还是自己居住，并不影响合同效力的认定。

案例2：(2021)粤01民终21196号

一审法院认为，民事主体不得滥用民事权利损害社会公共利益，违背公序良俗的民事法律行为无效。国家对房地产市场制定的调控政策，是为了完善和保障房地产市场的平稳健康发展，保护社会公共利益。陈某签订涉案房屋买卖合同时，不具备政府调控房地产市场时要求购房人应具备的资格或条件，虽然合同中有约定“买方有权指定第三方过户人”，但陈某至今未披露该第三方，如果该第三方是已知的亲朋戚友熟人，没有隐瞒的必要（因为办理过户手续是不能避免地由卖方配合的），所以，不排除在无法过户给陈某时，陈某寻找到合适的下家，由卖方直接过户给下家，陈某赚取差价（按日常生活常理，陈某不可能不赚取差价，除非遇上商业风险）。陈某的行为，一方面增加了买卖顺利完成的难度和卖方实现合同目的的风险，另一方面（也是最主要的），规避了国家的调控政策，扰乱了二手房地产交易市场秩序，损害了社会公共利益。“房子是用来住的，不是用来炒的。”如果任由“过户给第三方”此种表面上意思自治，但实质是逃避监管的行为泛滥，国家的调控政策将形同虚设，损害的是社会公共利益。因此，陈某与李某订立的标的房屋买卖合同无效。

最终，一审法院依据《民法典》第一百五十三条第二款判令房产买卖合同无效。

二审法院认为：关于争议焦点一，涉案《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，形式完备，该合同合法有效。虽然陈某在签订涉案《房屋买卖合同》时并不具备购房资格，但并不排除其在上述合同履行期间可以取得购房资格，再者，不具备购房资格只是涉及合同能否过户履行的问题，并不涉及合同的效力。同理可论，涉案买卖合同中约定“买方有权指定第三方过户人”，并不意味着买方最终是指令第三人作为过户人，且即便存在有规避限购政策的嫌疑，也只涉及该条款能否支持履行的问题，并不影响涉案房屋买卖合同的效力。综上，陈某主张涉案房屋买卖合同有效，理据充分，本院予以支持。

从上述两个案例中可以看出，案例1明确认为，购房目的是炒房还是居住，并不影响合同效力的认定；换言之，该判决认为，炒房行为不属于《合同法》第五十二条中规定的合同无效的情形。

案例2中，一审法院认为炒房赚取差价的行为属于违背公序良俗的民事法律行为，故判令合同无效。但二审法院却避开了“炒房”的概念，二审认为，即便买卖合同中约定“买方有权指定第三方过户人”，且即便买方有规避限购政策的嫌疑，也只涉及该条款能否支持履行的问题，并不影响涉案房屋买卖合同的效力。

相比较二审法院的意见，笔者更加认同一审法院的意见。

02合同无效说

案例3：(2021)苏0891民初1740号

本院认为，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。房屋买卖合同系出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告作为房地产机构的从业人员，比一般人更多了解房地产的交易政策和交易程序。被告与原告签订的《房屋买卖三方合同》未约定房屋过户条款，而是在合同附加协议中约定办理公证委托。原告在合同签订后亦按被告要求办理了公证委托手续，委托被告代为办理房屋出售的相关手续。在案涉房屋具备过户条件时，被告亦未要求原告办理房屋过户手续，还向原告出具《情况说明》表示购买人要求暂不办理过户手续，由此可以认定被告不具有购买房屋的交易目的。同时，该行为明显存在通过过户公证等方式规避税收，侵害国家利益，构成以合法形式掩盖非法目的的合同无效情形，案涉合同应属无效，对原告主张确认《房屋买卖三方合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《合同法》第五十二条之规定，法院判决该合同无效。

案例4：(2020)赣0602民初1806号

本院认为……第二，关于《售房协议》的效力问题，该协议中约定：“为了减少过户费用，房屋产权由甲方牵头直接从姜某过户到乙方户头”，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。原告李某从姜某、章某处受让该房屋，再转让给被告滕某，即两次房产交易，均应当缴纳相关税费，但该协议约定由姜某直接将房屋过户给被告滕某，意图逃避税费，明显违反了法律和行政法规的规定，违背了国家税收政策，履行协议将导致原告李某在未依法缴纳税费的情况下获取不动产收益，必然损害国家利益，原、被告之间签订的《售房协议》，系双方恶意串通，损害国家利益的合同，且符合以合法形式掩盖非法目的的情形，应认定为无效合同。

笔者认为，从案例3、案例4可以看出：

1、两案的共同点在于，炒房人不会将自己直接登记为房产的权利人，其承担的是“牵线搭桥”的角色，在其牵线下，由房产出售人与第三方直接办理过户登记，这样做的目的在于规避税费；

2、两案的区别在于，案例3是通过“公证委托”的方式，案例4是通过“房屋产权由炒房人牵头直接从房产权利人过户到第三方”的方式，实际上，案例2的合同中约定“买方有权指定第三方过户人”，与案例4中由炒房人牵头过户的方式如出一辙；

3、上述两案中的房产买卖合同均被判令无效，其法律依据在于：炒房人不具有购买房屋的交易目的，其交易目的在于通过买卖房屋赚取差价；在此基础上，无论是通过过户公证（公证委托）的方式，还是指定第三方过户的方式，都违背了国家税收政策，损害了国家利益。炒房人的行为，违反了原《合同法》第五十二条之规定，也违反了《民法典》第一百三十二条、第一百五十三条第二款之规定，故无论适用新法还是适用旧法，其签订的房产买卖合同均为无效。

03部分无效说

司法实务中，笔者还遇见过判令房产买卖合同部分条款无效的情形。有的判决认为：房产买卖合同中约定，买受人有权指定第三方作为房产的权利人、过户人的，其目的在于买受人在受让房产后再次转让第三方时，由房产的权利人直接将房屋产权过户给第三方，这样买受人就可以逃避缴纳房地产转让的相关税费，因此，该种约定违反相关的税收法律规定，应属无效；但合同其他条款不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，属合法有效。

对于此种“折中说”，笔者认为，房产买卖合同中约定“买受人有权指定第三方作为房产的权利人、过户人”之类的条款的，该条款即为整份买卖合同的核心所在，该条款明确了炒房人购买房屋的真实意思表示是为了赚取差价，在赚取差价的过程中还同时逃避了缴纳相关税费；换言之，整份合同存在的基础和意义都建立在该条款之上，故而笔者认为，在“名为买房，实为炒房赚取差价”的情形下，应为整体合同无效，而非部分条款无效。

04归纳总结

笔者认为，（1）从法律层面看：《民法典》实施之前，炒房人赚取差价的该种行为主要触犯了《合同法》第五十二条中的“以合法形式掩盖非法目的”、“损害社会公共利益”、“违反法律的强制性规定”；《民法典》实施后，该种行为主要触犯了《民法典》第一百三十二条“损害国家利益、社会公共利益”，第一百五十三条“违反法律的强制性规定”、“违背公序良俗”之规定。

（2）从社会影响面来看：回归到前言部分中炒房人为赚取差价采取的两种方式，在第一种方式（双方在房产买卖合同中约定买受人指定第三方过户或约定公证委托）下，如果合同顺利履行，那么炒房人（买受人）就能赚取差价；如果出售人中途反悔不愿再继续履行合同，在合同有效的前提下，炒房人还可以向法院起诉主张出售人支付违约金。故在合同有效的情况下，炒房人实质上是稳赚不赔的。可以看出，炒房人的这种投机行为实则损害了社会公共利益，也违背了社会主义核心价值观。

（3）从节约司法资源、减轻诉讼负担的角度来看：

炒房人的一系列行为，实际上是通过签订房产买卖合同，变相利用法院的司法资源来保障其利益的实现。如在前言部分描述的第二种方式下，炒房人作为买受人与出售人签订房产买卖合同（合同1）后，其为了将房产出售给第三方赚取差价，往往会在出售人不知情的情况下代替真正的出售人与第三方签订房产买卖合同（合同2），此时合同2的性质还涉及到无权代理的问题，在这种情况下，炒房人先后作为买受人、出售人签订了两份合同，客观上使得案件的认定更加复杂（如案例4），在合同履行过程中很容易发生纠纷。无论哪一方提起诉讼，客观上都占用了司法资源，加重了诉讼负担。

综上，笔者认为，“名为买房、实为炒房赚取差价”的房产买卖合同应属无效。

本文法条链接：

《民法典》第一百三十二条 民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。

《民法典》第一百五十三条　违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

《城市房地产管理法》第五条 房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

《合同法》（已于2021年1月1日失效）第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

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主编：靖力

责编：林慧

审核：王雅玉 陈丽娟 刘逸凡

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